Вам давно грезится жизнь в загородной, звучит как царской, резиденции немного в стороне от городской пыли и суеты? Тогда нужно понять небольшой список правил или принципов продуктивного поиска, практичного выбора и безопасной покупки участка или уже полностью построенного и облицованного дома.

Хочу рассказать Вам о том, как оптимально выбрать участок земли в централизованном и уже жилом, уютном коттеджном поселке и купить таунхаус. Нужно сразу расставить все точки над и, почему разговор пойдет непременно о централизованном, а не обычном садоводческим поселке. Эти оставшиеся с советского времени нам дачные общества уже не могут стать конкурентами и в ближайшем будущем обречены на постепенное уменьшение и скорее всего вымирание в связи со своей неприспособленностью к жизни в современных условиях.

В светлом недалеком будущем нам грезятся централизованные загородные поселки и малоэтажные жилые комплексы. Которые будут полноценно снабжены всей инфраструктурой. Если заглянуть еще дальше, то они смогут составить некую большую часть всей городской агломерации при слиянии города и ближайшего пригорода. Это будет носить гордое название – метрополис. Это вполне стандартное развитие урбанизации больших городов в разных странах.

Решение о покупке недвижимости за городом очень ответственно и серьезно, оно принимается не каждый день, чаще всего не более одного или двух раз за всю жизнь. А если быть дальновидным и брать в расчет вышеописанные перспективы развития ранка этой самой загородной недвижимости, то приобретать ее стоит именно в централизованном поселке.

Весь процесс можно подразделить на пункты:

Выбор привлекательного места

Поиск поселка, подходящего участка и агента продаж

Оформление сделки

Решение прочих отдельных вопросов

Итак, пункт первый, выбор привлекательного места.

На этой стадии многое будет зависеть от вашего характера, образа жизни, общей занятости и придирчивости или требовательности, как скажете. Обычно вся покупка от начала поисков до оформления сделки занимает около полутора – двух месяцев. Но есть прецеденты, когда это тянулось полтора года или же делалось за два дня. Это, конечно, исключения, чаще поиски и просмотры вариантов недвижимости начинаются за какой-то значительный период до долгожданного переезда в поселок. Так что стоит быть терпеливыми, скоропалительные покупки на эмоциях зачастую оканчиваются разочарованием, перерасходом времени и денег, а иногда и того хуже, судебными разбирательствами.

С чего же собственно начать поиски? Первоначально самый простой способ, просмотр вариантов в сети. Нужно отметить, что почти в 100% случаев предложения на обширном загородном рынке обозначены в интернете. Но не стоит пренебрегать старым проверенным способом, советом друзей. Позвонить узнать мнение, может кто-то покупал недавно и каковы их характеристики.

Разумеется, советы также необходимо моделировать под себя. Нужно выяснить, насколько давно ваш приятель купил недвижимость, как часто вообще он там появляется и живет или нет, строился ли сам, как подключены все коммуникации и много-много чего. Зачастую проблемы с девелопером и поселком возникают не сразу, а через год – полтора, например.

Если Вас все же прельстил вариант друга, он положительно рекомендует свой поселок, не обязательно там еще есть свободные участки для Вас. Тогда опять же возвращаемся к интернету уже с накопленным опытом.

Сразу надо отдавать себе отчет в том, что все разом не может быть идеально как в мечте. Однако, все равно нужно найти максимально подходящий вариант. Быть может в процессе поиском вам станут понятны многие другие специфические подробности и детали, которые раньше Вы не учитывали.

Во всем в этой жизни нужен план, поэтому и интернет-поиски необходимо систематизировать:

Понять и установить критерии: месторасположение, удаленность от города, площадь владений, красочность ландшафта, рамки цен, уровень поселка, величину населенного пункта, количество соседей.

Не забыть про жизненно важные детали: мощность электричества на участок не менее 7 киловатт, присутствие централизованного водопровода, возможно газа, нормальный подъезд, отлаженная канализация ливневого типа, уровень охраны, присутствие реакционной зоны и минимальной инфраструктуры.

Решите для себя являетесь ли Вы ярым ценителем красоты и единства и ищете островок с определенным архитектурным стилем или же вы не столь искушены и согласны на участок без особого подряда на строительство.

Нужна ли вам для полноценной жизнедеятельности управляющая компания?

Что-то еще важное индивидуально для Вас. Может приветливые белки, дело предпочтений.

Потом нужно нарисовать таблицу и отмечать, какие из перечисленных критериев есть в просмотренных вариантах. Часто на сайте есть не полная информация, так что придется заняться еще и обзвоном менеджеров для уточнения подробностей.

Не стесняйтесь, спросите обо всем, что входит в список, а также подробно про поселок, все коммуникации, сроки сдачи, цену и от чего она зависит, о гарантиях компании. Это даст Вам более полное представление и поможет отмести какие-то неприемлемые варианты. Дальнейший отбор Вы проведете после посещения поселка и офиса.

Оценка сайта.

У долгосрочных устойчивых компаний обычно полные и красивые сайты. Это ведь визитная карточка, часть самого продукта, отношение и подход к делу девелопера. По сайту можно судить и о поселке. Если отсутствуют фотографии или приведены только лишь мобильные телефоны, делайте выводы.

Скорее всего, это мелкая компания, а для девелопмента свойственна капиталоемкость. Отсутствует информация о цене, проектной документации, инфраструктуре или коммуникациях, очевидно, есть что скрывать.

Остановив свой взгляд на каких-то поселках, подробно ознакомьтесь с компанией девелопером. Если у нее один поселок, то не стоит спешить. Быть может это не основной проект, бизнес поневоле, тогда компания хочет как можно скорее расквитаться с этим. Как вариант, данная компания только организовалась и это первых шаг, в этом случае есть риск срыва сроков сдачи и сомнения в выполнении всех обязательств. Конечно, не стоит мерить всех одним аршином, не всегда единственный проект говорит отрицательно о компании.

Разговор с офисом.

Набирая номер, всегда вспоминайте основное правило, покупатель всегда прав. Поэтому ответ менеджера в любом случае должен быть вежливым и максимально полным. Это вторая визитная карточка компании.

Поиски с помощью агентства, разумеется не модельное, недвижимости.

Если вы хотите все хлопоты свалить на некое агентство или знакомого риелтора, то едва ли это выйдет. Обычно они продают те варианты, за которые они же и получают максимальную премию. И договора составляются так хитро, что, по сути, они не несут никакой ответственности. Так что это всего лишь иллюзия безоблачности, нужно полагаться исключительно на себя.

Выбор привлекательного места.

Итак, после первого этапа отбора у Вас появился небольшой список поселков. Пришло время посмотреть на все вживую, своими глазами. Время года и погода имеют в этом деле немалое значение.

Благоприятными для покупки считаются месяцы с мая до октября и плюс январь. Нужно помнить, что летом, особенно в мае все представляется в радужном привлекательном свете, все цветет, погода отличная, настроение приподнятое и все вокруг воспринимается более позитивно.

Совсем иначе в ноябре, феврале, а уж тем более во время весеннего межсезонья, когда сразу видны все прелести поселков из куч мокрого грязного снега. Становится интересно взглянуть, как идет процесс строительства в этот момент. Да и вообще, что из себя представляет служба по эксплуатации, насколько полноценно работает система той самой канализации, не затопит ли ваш дом, гараж, сад и все остальное в один прекрасный момент и как смотрится вся картина в трудные дни.

Есть случаи, когда передвижение по поселку, тогда его скорее можно назвать болотом, в ноябре крайне затруднительно. Мне предусмотрительно заранее дали сапоги, но с учетом количества налипающей грязи, они не очень-то спасали ситуацию.

Строительство оставляло желать лучшего, служба продаж работала вяло, на территории поселка не было и клочка неперерытой земли. Этот вид оставил гнетущее впечатление о впустую потраченном дне. Сразу возникла уверенность, что они еще долго не закончат строительство. Она не подвела, прошло уже 8 лет, а объекты до сих пор не сданы. Ну, если при таких ужасных условиях поселок выглядит благополучно, стоит призадуматься о совершении покупки участка именно здесь.

Важные вопросы непосредственно на месте.

Зачастую покупатели стремятся посетить выбранный объект неожиданно, чтобы избавиться от компании докучливого менеджера, вечно шагающего по пятам. Разумеется, он проведет Вас по запланированному самому привлекательному маршруту. Но не стоит сразу пренебрегать его планами и советами. Главное не терять бдительности и задавать нужные вопросы по ходу дела. Вот про что нельзя забыть.

Пункт первый: электричество.

Нужно расспросить про электро коммуникации. Сразу осмотрите все не отходя от кассы: везде ли и каким образом проведена, где расположена трансформаторная подстанция, подход ЛЭП, есть ли учетно-распределительные щиты.

Важно удостовериться, что ЛЭП уже подключена к той самой подстанции. Безошибочным признаком послужит гудение трансформатора. Отметить, что на территории не только расставлены столбы, но уже присутствуют и все провода, и щитки обязательно с автоматами. Если электричество подведено подземным способом, проверьте, что кабель введен в распределительные щиты. И самый простой способ, присмотреться, есть ли освещение, работают ли фонари.

Пункт второй: водный вопрос.

Если изначально заявлено о присутствии центрального водоснабжения, нужно проверить жизнеспособность водозаборного узла. Поинтересуйтесь глубиной скважин, способом подачи жидкости в общей системе. Если водозаборный узел в единственном числе, то должна быть резервная скважина, которая будет действовать при неисправности основной. Покрутите краны дома и на участке, гениальный способ проверки.

Не упустите вопрос очистки. Если она централизованная, никаких проблем. Если же индивидуальная, то предусматривайте затраты на это в районе полутораста – трехсот тысяч. В определенных регионах вода содержит избыток ионов различных металлов и требует дополнительной очистки.

Не покупайте коттедж без водопровода. Собственная скважина неглубока и вода из нее некачественна. Фильтровать ее очень проблематично, учитывая проходящие рядом канализационные стоки.

Пункт третий: подъезд.

Иногда девелоперы начинают строительство на территориях дачных или садовых обществ. При этом самостоятельно проводят межевание и разбивку на участки, нарушая нормы градостроения. В итоге получаем дороги в 3 метра шириной, резкие повороты и прочие неурядицы.

Осмотрите дороги. Если главная по визуальной ширине меньше четырех с половиной метров, то необходимы разъездные карманы с частотой от 50 до 100 метров. Вообще желательно выбирать населенный пункт с основной дорогой 5-6 м и второстепенными около 4. С оптимальным расчетом углов поворота под грузовой транспорт.

Немаловажным является качество проезжей части. Так засыпанная щебнем поверхность может быть очень быстро размыта дождями. Необходимо песчаное основание на георешетке и дорните.

Хотя при любом качестве выполнения щебневая дорога постоянно требует ремонта, так что практичней выбрать твердое покрытие. Асфальт или бетон, которые возможно все же уложены на щебень, внушают большее доверие.

Пункт четвертый: газовый вопрос.

Он, наверное, один из самых трудных. Обычно, централизованное газоснабжение в поселке появляется через 2-3 года после постройки.

Так что не удивительно, что в момент постройки его нет, однако, документы все же должны быть. Ознакомьтесь с ними и с самим проектом.

Пункт пятый: инфраструктура.

Прогуливаясь по новостройкам, отметьте, все ли заявленные объекты существуют, бывает, что из всех описанных реализовывается только третья часть, так что сверьтесь с заявленным списком на всякий случай.

Пункт шестой: безопасность и ее обеспечение.

Не всегда описанная круглосуточная охрана выглядит так, как Вы себе представляете, иногда это оказывается злющая сторожевая собака. Так что посмотрите, с каким предприятием заключены договора, сколько охранников и как часто они патрулируют территорию. А также, какими средствами самообороны оснащены, есть ли форма, плюс видеонаблюдение и кнопка на случай экстренной ситуации.

Пункт седьмой: нужен ли подряд.

Сейчас довольно часто встречаются поселки без подрядов. Строю, что хочу, полная свобода творчества, тогда девелопер сразу снимает с себя ответственность за правила архитектуры и прочие нормативы.

Так что нужно помнить, что любимый сосед вполне может построить что-нибудь эдакое, кидающее обширную тень на ваш бассейн. К тому же еще и пожароопасное, со стоком в тот самый любимый бассейн с голубой водой.

На забор регламента тоже нет, так что не удивляйтесь соседской сетке-рабице, которая будет завершением вашего прекрасного парка.

Исходя из этих опасений, все же стоит задуматься о поселке с подрядом. Тут все таки есть контроль за ситуацией.

Конечно, это несколько ограничивает вашу фантазию, однако все можно продумать при желании. В то же время вас не будут ошарашивать дикие идеи прочих жильцов. Такой ход разумен и с точки зрения выгодной инвестиции. Красивый дом в приличном месте никогда не обесценится, а скорее наоборот.

Пункт восьмой: нужна ли управляющая компания.

Это очень животрепещущий вопрос. Как лучше? Справиться самим или передать в руки той самой пресловутой компании. Обычно все же меньшим злом оказывается возможность переложить все эти вопросы на управляющую компанию.

Обычно для нашего российского обывателя самоуправство и безобразие идут рядом просто неразрывно. Договариваться между собой очень сложно. Происходят постоянные споры, так сказать, ни о чем. Эти поселки быстро становятся малоприглядными и негодными для жизни. Потому как вопросы начинаются с бугорка на дороге, а заканчиваются поломкой трансформатора или водного насоса.

Именно в этой ситуации жители начинают задумываться о том, как бы сбросить эту непосильную ношу. Начинается сотрудничество с управляющей компанией и спокойная ежемесячная оплата взносов, которые не так уж высоки и возможно с избытком оправдывают потраченное время и нервные клетки. Так что лучше, чтобы эта компания распоряжалась в поселке с самого начала его существования.

На этом, наверное, стоит закончить просмотр и разговор с порядком надоевшим менеджером.

Если вариант Вам подходит, и Вы настроены на сделку, перебирайтесь к следующему пункту: посещение офиса.

Итак, бумажная подготовка к возделенной покупке.

Надо быть бдительным до конца и устроить мини-экспертизу всех документов на присмотренный участок и вообще на весь поселок в целом.

Потребуйте все оригиналы договоров, которые подписываются при сделке. Тут много вариаций и единой системы проверки нет. Но главное, чтобы было четко прописано, что собственность переходит в Ваши руки из рук продавца, есть права подключения ко всем коммуникациям и пользование инфраструктурой, есть общепринятые правила ведения строительных работ и пользования участками.

Далее, удостоверьтесь, что этот самый участок стоит на кадастровом учете, нет третьих лиц, он не должен быть заложен или тем более арестован. Как достать эту информацию? У продавца должна быть выписка из утвержденного государством реестра ЕГРП, которая содержит все эти данные.

Если же она Вам не предоставлена, Вы можете сами посмотреть ее, например, на сайте www.rosreestr.ru. Но по законодательству, продающая сторона обязана предоставить для ознакомления кадастровый паспорт и свидетельство о гос. регистрации права.

Еще одним подводным камнем могут стать какие-нибудь платежи. Обычно, появляются дополнительные расходы, о которых вначале умалчивается. Потому надо сразу составить их список. Чаще всего туда входит: подводка газа, подключение самого дома к коммуникациям, которые есть на участке, услуги интернет-провайдеров, телефонный кабель, юридические услуги по оформлению покупки, комиссия продавца, обустройство парковки, ограждение, ежемесячные расходы по эксплуатации, оплата за пользование инфраструктурой и в конце концов банковский процент.

После решения всех этих вопросов можно приступать непосредственно к сделке.

Итак, последний этап, покупка.

Право собственности переходит к покупателю только после регистрации просмотренного нами ранее договора о купле-продаже, плюс при подписанном передаточном акте. Безусловно, в договоре должно быть четко прописано, что расчет произведен в момент подписания. Тогда право собственности переходит в руки покупателя.

Если расчет не единовременный, а производится несколько раз, тогда накладывается обременение в виде ипотеки.

Если Вы предварительно заключаете договор, то там обязательно должны быть отмечены сроки подписания основного.

Никогда не пишите в договоре сумму меньшую, чем ту за которую Вы сделали приобретение, если придется расторгнуть договор, Вы рискуете получить только ее.

Что ж, если Вы с блеском завершили и прошли все эти многочисленные этапы, значит, усилия приложены не зря, и Вы сделали правильный выбор. В сором времени Вы сможете переехать на новое место обитания.

Разумеется, полностью учесть все детали невозможно и дать пошаговую схему представляется очень трудной задачей. Однако, питаю надежду, что наши советы все же помогли Вам правильно сориентироваться в сложившейся нестандартной ситуации и сделать подходящий именно вашим потребностям выбор.

Не забывайте, что во главе угла, в каких бы то ни было отношениях, должно стоять доверие. И, исходя из аксиомы, что именно за покупателем последнее слово, ничего не покупайте, если полностью не уверены. Требуйте вежливого ненавязчивого отношения, хорошего сервиса и все решения принимайте самостоятельно.

Желаю успехов!