Оценка коммерческой недвижимости: выбор эксперта
Независимая (экспертная) оценка недвижимости требуется в следующих случаях:
покупка (продажа);
раздел имущества;
внесение в уставной капитал;
реструктуризация компании;
внесение в качестве залога;
оптимизация налогообложения;
страхование;
определение стоимости возмещения ущерба, причиненного этому имуществу;
сдача (взятие) в аренду.
Порядок проведения процедуры
1. Выбор оценщика и заключение договора.
Права и обязанности независимого оценщика регламентированы действующим законодательством, эксперт несет юридическую ответственность за свои действия. Отчет о проведении независимой оценки – это официальный документ. Он используется не только для принятия решения о покупке, аренде, но и для подтверждения стоимости недвижимости в законодательно установленном порядке, в том числе является аргументом при судебном разбирательстве. Более подробная информация доступна на сайте http://proocenka.ru/nedvizh заходите.
Независимый оценщик должен иметь все разрешения, лицензии. В противном случае результат его работы не является официальным. Кроме того, нет никакой гарантии, что он обладает должной квалификацией и способен правильно определить стоимость недвижимости. Итак, обращаться в нелицензированную компанию смысла нет. Просмотреть объявления «куплю-продам» и сделать выводы на их основе можно самостоятельно и совершенно бесплатно.
Гарантия наличия у оценщика всех необходимых разрешений – его членство в СРО (саморегулируемой организации) оценщиков, которая контролирует его деятельность. Заключение договора обязательно, обычно используется стандартный вариант, принятый в СРО. Такой документ не содержит расплывчатых формулировок, но, если у заказчика возникают вопросы, оценщик обязан дать полные и достоверные ответы.
В договоре указываются:
• информация об объекте;
• сведения об оценщике;
• информация о СРО;
• сведения об обязательном страховании деятельности оценщика;
• стандарты, на которые опирается процесс оценки;
• размер денежного вознаграждения.
2. Определение стоимости недвижимости.
Оценщику предоставляют доступ на объект и документы на него. В том числе: поэтажный план, справку из БТИ, разрешения, сметы, а также другие материалы, которые могут потребоваться для работы.
Оценщик осматривает объект, определяет его состояние, расположение, окружение и анализирует ситуацию на рынке недвижимости. Далее выбирается метод оценки. Определение стоимости может производиться с помощью анализа рыночных цен на подобные объекты, анализа интенсивности спроса и предложения, а также путем расчета ожидаемых от объекта прибыли, дохода. Акцент на ожидаемых доходах делают в тех случаях, когда количество аналогичных объектов на рынке не позволяет считать выборку репрезентативной, то есть слишком мало сделок купли-продажи (аренды) за актуальный период.
3. Получение официального документа.
Процесс определения стоимости коммерческой недвижимости может занимает 5-14 рабочий дней. Отчет об оценке должен быть сшит и пронумерован, подписан оценщиком, скреплен его печатью. Отчет включает в себя от 50 до 150 листов, на которых дана характеристика объекта и указана его рыночная стоимость. К отчету прилагаются копии разрешающих документов оценщика.
Как выбрать оценщика
Репутация
Необходимо удостоверится, что СРО оценщика включена в единый государственный реестр, перечень ее членов и сведения о них размещены на официальном сайте.
На сайте СРО также есть информация об исключенных из ее состава за нарушения законодательства и правил оценок. Вступить в другую СРО недобросовестным оценщикам удается редко, однако и это возможно. При возникновении каких-либо подозрений следует просмотреть сайты крупных СРО на предмет присутствия сомнительного специалиста в списках исключенных.
Стаж работы
Опыт накапливается и со временем превращается в профессиональную интуицию. В результате эксперт предвидит изменения на рынке недвижимости и часто дает дельные советы своим заказчикам. Чем дольше компания-оценщик работает – тем лучше, тем больше она может дать своим клиентам.
Эти два фактора нужно учитывать в совокупности. Идеальная репутация недавно работающей на рынке экспертной компании не является достоверным показателем благонадежности.
Следует помнить, что, в соответствии нормами законодательства, проводить независимую оценку не могут заинтересованные лица. В том числе: состоящие в близком родстве с заказчиком, являющие штатными работниками заказчика, имеющие финансовый или имущественный интерес в отношении объекта оценки.
